澳洲留學(xué)生買房的流程與步驟介紹

一.尋找房屋信息

這里就不用詳細(xì)介紹了吧,如離學(xué)校近的...

二.看房

1)記筆記比較各個(gè)房子的特征。

2)檢查賣主聲明和售房合同 在法律上?賣主要提供一份聲明?在維省? 稱為"賣主聲明(vendors statement (or section 32))"。這份聲明?您可以從買主的房產(chǎn)代理那里 讀到。

3)自己做一次房屋檢查對(duì)您傾向于購買的房產(chǎn)?要事先做一下房屋檢查。以避免購買后?才發(fā)現(xiàn)有很多地方需要修繕。下面是在房屋檢查時(shí)?應(yīng)考慮的部份?

房子內(nèi)部 和 房子外部

專業(yè)人士將檢查房屋的每一個(gè)部份?包括 建筑結(jié)構(gòu)?房頂和水槽是否漏雨?電線和水管等部份?大約 要花二到四個(gè)小時(shí)的時(shí)間。 專業(yè)人士不負(fù)責(zé)檢查房屋表面上的不足之處?像油漆刷的不好等。 專業(yè)人士會(huì)提供給您一份書面的檢查報(bào)告。 它將告訴您房產(chǎn)存在的問題?大約要花多少錢來維修。 有了這些信息?那么該不該買這個(gè)房子? 您也就心里有數(shù)了。如果您決定買?同樣也就有充足的理由來與 房產(chǎn)代理討價(jià)還價(jià)了。

三.談判過關(guān)

談判是買房過程中最讓人心緒不寧的一環(huán)。這關(guān)是仁者見仁,智者見智了。

如果您的出價(jià)被認(rèn)可了,記住要有一份書面記錄。這包括雙方在合同文本上或合同備忘錄上簽字(只適用于維州)。合同列出經(jīng)協(xié)商同意的價(jià)格和相關(guān)的期限、條件,如視房屋查看的滿意度和資金情況而 定。一旦簽署了合同,您即可能被要求支付一小部分定金。 接下來的事就是開始辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)和落實(shí)您的資金了。如果您還沒有進(jìn)行房屋查看這一項(xiàng),請(qǐng)立刻安排房屋檢查。

四.后期收尾

在擬定雙方都能接受的價(jià)格后,買房過程并未結(jié)束。在您 喬遷新居前,仍然有不少事需要您留心。您將需要做以下這些事： 交換合同經(jīng)歷"冷靜"期繼續(xù)轉(zhuǎn)讓手續(xù)完成貸款事宜成交處理保險(xiǎn)事宜：

具體步驟如下：

第一步,聯(lián)系mortgage broker,拿到銀行貸款pre proval。

當(dāng)然如果你是現(xiàn)金巨富或收入信心百倍(幾家大銀行的網(wǎng)站上都有貸款能力計(jì)算器),可以直接跳到第二步。(貸款注意事項(xiàng)見我上貼：買房之前話貸款)

第二步,選定你想搬入的區(qū)域,開始搜房。

在你看房的過程中,如果發(fā)現(xiàn)某個(gè)agent的房源一直非常好,賣得也非?？?這點(diǎn)可以從網(wǎng)上的銷售情況看出),那么這個(gè)agent一定是所在房產(chǎn)公司的明星銷售員,他所拿到的房源一般都是最好的,而且這種人銷售方式一般都是private sale,手中有固定的老客戶提供房源(如果agent優(yōu)秀,澳洲人都喜歡買第一個(gè)房、買第二個(gè)房、賣第一個(gè)房或賣第二個(gè)房時(shí)用同一個(gè)agent)。和這種人保持聯(lián)系,讓他有房源時(shí)第一個(gè)通知你,這樣免去了與公眾搶房的壓力。

第三步,當(dāng)然就是看房了。

看房可是個(gè)大學(xué)問,一定要多看幾處,價(jià)格相近、地點(diǎn)相近的多多比較,多看幾次就有經(jīng)驗(yàn)了,千萬不要一時(shí)心血來潮或受agent誘惑就做決定。如果有懂建筑或自己建過房的朋友,請(qǐng)他們陪你一同去看房。我們?cè)春靡粋€(gè)房子,價(jià)格便宜,看來也象模象樣,沒想到請(qǐng)一位退休工程師一看,整個(gè)房子就要不得。他告訴我們看房有幾點(diǎn)注意事項(xiàng)：

1. 帶個(gè)硬皮筆記本,量門框,看是否是直角,如果不是,說明房子有傾斜的勢(shì)頭。

2. 看各個(gè)門是否能嚴(yán)密關(guān)上,原因同前。

3. 看墻角有沒有裂縫,或是某處特意新刷漿,如果有,說明房屋cracking嚴(yán)重,存在結(jié)構(gòu)問題,是一定不能要的。不過老房子都有cracking問題,象衛(wèi)生間、門窗處裂縫,這些無法避免,但如果cracking非常明顯,這種房子是要不得的。

4. 看房屋的排水設(shè)施是否充足,沿外墻體應(yīng)該有規(guī)矩的排水管,如果排水不好,房屋會(huì)很快被滲毀。

5. 了解房屋的建造史、維修史,一般房主自己建造的質(zhì)量有保證,如果是最新裝修,要小心了,也許房主想通過裝修掩蓋cracking等問題。

6. 看鄰居的房屋外觀和小區(qū)的周圍環(huán)境。在環(huán)境良好、鄰居房屋外觀都不錯(cuò)的小區(qū),說明居住人群收入穩(wěn)定,不會(huì)有意想不到的安全和喧鬧問題。最好在不同時(shí)間(尤其是晚上)去小區(qū)停車一下,坐10分鐘,觀察周圍環(huán)境。

7. 離house open前早到幾分鐘,看來看房的競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量和車型,這樣在競(jìng)價(jià)時(shí)心里有個(gè)底。如果沒幾個(gè)人看,那對(duì)你就很有利了。

8. 與agent聊聊,了解售房原因,房主背景,期待房?jī)r(jià)等等,收集越多信息對(duì)你后來競(jìng)價(jià)越有利。

第四步,如果找到意中美房,就早下手。

agent會(huì)給你letter of offer, or purchase interest form,你要填入你的offer price,settlement date, deposit,condition等,如果房子確實(shí)是你想找的,offer price填入你能接受的最高價(jià)(當(dāng)然這看你自己的討價(jià)還價(jià)能力了)。如果有貸款,一定要選subject to finance,以防貸款出現(xiàn)問題。訂金看agent要多少了,一般為5000元,這是可以退還的。

第五步,討價(jià)還價(jià)。

如果你的offer太低,不在房主希望范圍內(nèi),或是有別的買家與你競(jìng)爭(zhēng),agent會(huì)問你是否愿意出更高價(jià)格。一般來說,agent不會(huì)騙你,但也有的agent借此來誘惑你抬價(jià),這就看你的水平了。如果房子不是你100%想要的,建設(shè)你不要加價(jià),有別人買就讓他買走好了。

第六步,簽合同。

如果你的offer被房主接受,就進(jìn)入簽合同階段了。合同都是標(biāo)準(zhǔn)合同,關(guān)鍵的是condition這一頁,看清列入房子銷售范圍內(nèi)的有哪些項(xiàng)目,不包括其中的是什么,千萬不要想當(dāng)然,不清楚一定要問清楚。還有settlement date這一條,一定要寫明具體日期。合同最重要的一條：你的要求都要明文規(guī)定,白紙黑字,千萬不要相信agent的口頭承諾,每一條都要列入合同項(xiàng)目當(dāng)中。

還有就是在合同沒有經(jīng)過律師過目之前,千萬不要簽字。有2個(gè)原因：

1. 你的律師可以進(jìn)一步就合同條款進(jìn)行協(xié)商、補(bǔ)充和刪減。如果已經(jīng)簽了就改不了了。

2. 律師看了合同后,會(huì)先去組織房屋質(zhì)量報(bào)告。

因?yàn)?天的冷靜期(cooling off period)不一定來得及搞定房屋質(zhì)量報(bào)告(nsw是5天)。冷靜期過了就很難退房了。所以必須確保這些房屋質(zhì)量報(bào)告在冷靜期技術(shù)之前出來。

鬼佬的房屋中介欺負(fù)中國人是常有的事情。把沒人要的壞房子吹捧一番,然后拿出合同讓那個(gè)中國人簽,說是簽了就等于定房了。中國人因?yàn)椴欢?guī)矩,順手就簽了。結(jié)果一周后房屋質(zhì)量報(bào)告出來后發(fā)覺房子有塌陷問題,需要大修?？墒悄菚r(shí)合同已簽,冷靜期已過,房子到那時(shí)已經(jīng)退不掉了。要告她原來的房產(chǎn)律師和vendor,也沒法想。合同簽死了,板上訂釘了。

第七步,cooling off期。

合同簽定后,有兩個(gè)工作日的cooling off。這是你找building inspector,white ants inspector作房屋檢查的時(shí)期,專業(yè)的inspector會(huì)給你了出具詳細(xì)的檢查報(bào)告,列明房屋建造情況,需要馬上開展的維修項(xiàng)目,非常有用。白蟻檢查隨便你了,先看building inspector怎么說,如果他在花園中發(fā)現(xiàn)有白蟻的行蹤,推薦你做(雖然大多數(shù)情況都是雙方有業(yè)務(wù)協(xié)議的結(jié)果),建議還是做了放心.

第八步,安排房屋building and content保險(xiǎn)。

cooling off期一過,合同正式生效,房屋保險(xiǎn)是你的責(zé)任了,這條也是銀行貸款所必需的,以防如果房屋被燒毀,仍然有insurance cover可以重建。計(jì)算insurance amount(投保金額)時(shí)要注意,只算重建房屋的費(fèi)用(面積不包括land)?？梢源螂娫拵准冶ｋU(xiǎn)公司做free quote,比較保費(fèi)。一般你的貸款銀行就提供這種保險(xiǎn)。

第九步,聯(lián)系conveyancer(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移律師),安排產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

律師會(huì)為你安排具體付款、轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的手續(xù),你不用操心,只要在settlement date之前幾天準(zhǔn)備好首付款就行了。律師收費(fèi)350元,算在房屋總購價(jià)中。

第十步,settlement,交首付款,簽字,拿到鑰匙,房子就正式是你的了!現(xiàn)在就可以安排轉(zhuǎn)電話、煤氣等等了。